양도소득세 세율, 신고,
계산, 필요경비,
부동산 세금,
1가구 2주택, 비과세에
대해 정리하여 알려드립니다.
주택을 매매하게 되면
기본적으로
매도인이 양도소득세를
납부해야 합니다.
양도소득세는
주택의 매도가액에 따라
세율과 금액이
많이 달라지는데,
절세할 수 있는
방법을 미리 알아두면
그만큼 세금을
아낄 수 있습니다.
매도 가격에 따라
세율구간이 어떻게 되나요?
☆ 주택 양도소득세 세율
아파트를 양도할 경우
매도가액에 따라
세율의 차이가 있습니다.
금액이 클 수록
세율도 높아지는데요
소득세법의 23년도 이후
기본세율을 알려드릴께요!
--- 기본소득세율 --
1,400만원 이하 : 6%, 누진공제 없음
5,000만원 이하 : 15%, 누진공제 126만원
8,800만원 이하 : 24%, 누진공제 576만원
1.5억원 이하 : 35%, 누진공제 1,544만원
3억원 이하 : 38%, 누진공제 1,994만원
5억원 이하 : 40%, 누진공제 2,594만원
10억원 이하 : 42%, 3,594만원
10억원 초과 : 45%, 6,594만원
금액대별로 세율이
상승하는 것을
알수 있습니다.
만약 다주택자라면,
주택수에 따라 중과세가
적용될 수 있습니다.
--- 다주택자 중과세율 ---
기본적으로
1) 조정대상지역 여부
2) 2주택, 3주택 이상 여부
3) 보유기간
에 따라 세율이 달라집니다.
보유 기간이
2년 미만인 경우
중과세가 적용되면
생각보다 많은
부동산 세금을
낼수가 있기 때문에
본인이 주택을
취득한 시점과
매도하는 시점을
잘 확인해서
중과를 받는 일이
없도록 사전에
정리하시기 바랍니다.
양도소득세는 어떻게
계산하나요?
☆ 양도소득세 계산하기
양도소득세는
취득가액, 필요경비 등의
항목을 넣어서
계산을 해야 합니다.
국세청 자료 내
세액계산흐름도를
소개해드리겠습니다.
1) 양도차익 계산
양도차익 =
양도가액 - 취득가액 - 필요경비
입니다.
양도가액과 취득가액은
매매하는 시점에
계약서로 확인 가능합니다.
필요경비의 경우
경비로 인정받을 수 있는
증빙들을 잘 모아두어야
양도차익을 계산할 때
납부할 세금을 줄일 수
있습니다.
필요경비 항목에 대해
간단하게 알려드리겠습니다.
O 필요경비
- 인정되는 항목은
취득가액, 양도비, 재산 취득 후에
지출한 자본적 지출액
- 불인정 항목은
단순히 현상태를 유지하기 위해
들어가는 비용
- 실질적 가치를
증가시킨 것으로 보는
발코니 섀시 설치비,
난방시설 교체비,
인테리어 공사비 등은
필요경비로 인정받을 수
있습니다.
2) 양도소득금액
양도소득금액 =
양도차익 - 장기보유특별공제
입니다.
쉽게 말해서
주택보유기간이
긴 사람에게
세금을 깍아주는 것입니다.
주택의 본래 목적은
거주에 있기 때문에
내가 사는 집을 팔고
다른 실거주할 집을
구하는데,
세금을 줄여줍니다.
보유기간 별
장기보유특별공제율입니다.
10년 이상 보유하고,
거주하는 경우
80%의 공제를
받을수가 있습니다.
3) 양도소득과세표준
양도소득과세표준 =
양도소득금액 - 감면대상소득금액
- 양도소득기본공제
4) 산출 세액
산출세액 =
양도소득과세표준 x 세율
양도소득과세표준에
주택의 기본세율,
중과세율을 적용하여
계산할 수 있습니다.
금액이 클 수록
세율에 따라
납부할 금액이
커지게 되는 구조입니다.
많은 분들이 오해하는
사항 중에 하나를
알려드리면,
과세표준금액이
4억원일 경우
기본세율은 40%로
일괄 적용되는 것이
아닙니다.
구간대별로 세율에 대한
공제를 적용하고
3억원을 초과하는
1억원에 대해서만
40%를 적용합니다.
이 부분 참고로
알아두시면
좋을 것 같아요~
5) 납부할 세액
납부할 세액 =
산출세액 - 세액공제+감면세액
산출세액에서
최종적으로 세액공제나
감면세액을 적용해서
실제 납부할 세액을
산출하게 됩니다.
흐름을 살펴보면
굉장히 길고 어려워
보이지만
실제로 챙겨할 부분은
앞서 말씀드린
주택수, 보유기간,
조정지역 여부가
핵심이라고 할 수
있습니다.
양도소득세 신고는
어떻게 하나요?
☆ 양도소득세 신고, 납부
---양도소득세 신고방법 ---
양도소득세 신고방법은
2가지가 있습니다.
1) 서면신고
매도자의 주소지 관할 세무서로
방문 또는 우편제출하면
됩니다.
여기서 주소지는
매도하는 물건이 아닌
매도자의 주민등록상
주소지입니다.
2) 전자신고
홈택스에 접속하여
"신고/납부" -> "세금신고"
-> "양도소득세"
로 할 수 있습니다.
산출식에 따라 세금이
자동으로 계산됩니다.
--- 필요서류 ---
양도소득세 신고를 위한
필요서류입니다.
1) 신고서 및 납부서
국세청 주요서식에서
자료를 받아서 작성하면 됩니다.
2) 부속서류(해당시)
- 당해자산의 매도매입에 관한 계약서 사본
- 자본적지출액 양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등
기타 자세한 사항은
국세청에 문의하시면
확인이 가능합니다.
알려드리는 자료는
참고로만 활용하시고
실제 매도 후 양도소득세
납부 시점에
관련 전문가와 상담하여
누락되는 부분이 없도록
꼼꼼히 챙기셔야 합니다.
양도세 납부를
면제받을 수도 있나요?
☆ 양도소득세 비과세
양도소득세의 경우
일정 조건을
충족하면
비과세 혜택을
받을 수
있습니다.
소득세법과
동법 시행령에 따르면
"1세대가 양도일 현재
국내에서 1주택을
보유하고,
해당주택의 보유기간이
비과세 양도소득
조건에 따라
2년 이상일 경우
양도소득세를 과세하지 아니한다"
로 정리되어있습니다.
상세조건은 관련 법령을
확인하시면 좋을 것 같아요
1가구 2주택의 경우에는
양도소득세가 어떻게 되나요?
☆ 1가구 2주택 양도소득세
1가구 2주택의 경우
일시적 주택취득여부에
따라 세금부과액이
달라집니다.
1) 일시적 2주택
- 새로운 집으로 이사하기 위해
어쩔수 없이 주택을
잠시 2채 보유하는 경우
-1주택자와 동일한 지위
- 최초 취득 주택 매도시
조건을 충족하면 비과세
2) 원래 2주택
- 1주택을 취득 후
1년 이내에 추가 주택을
구매한 경우
- 장기보유특별공제는
받을 수 있으나
비과세 혜택은 없음
양도소득세를
절세하기 위해서는
주택을 언제 취득할
것인지가 매우 중요합니다.
이상으로 양도소득세
계산, 세율, 신고
비과세 조건 등에 대해
알려드렸습니다.
주택이 가장 소중한
나의 자산인데
절세에 필요한
세금공부는
필수겠죠?
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